苏州市商品房价格管理实施细则

第一条
            为适应社会主义市场经济体制要求，加强商品房价格管理、整顿规范住宅销售价格行为，维护房地产市场秩序，促进房地产业健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》和省物价局、建设厅《关于加强商品住宅价格管理整顿规范住房销售价格行为的通知》，结合我市实际，制定本实施细则。
            第二条 凡在本市行政辖区内从事商品房开发经营的单位均应遵守本实施细则。
            第三条 本实施细则所称的商品房是指具有开发资质的房地产开发经营单位建设的商品房。它包括：
            （一）享受政府优惠政策和为特定销售对象建设的经济适用房。
            （二）普通住宅商品房。
            （三）高档住宅商品房和非住宅商品房。
            第四条 苏州市对商品房价格实行统一领导，分级管理。苏州市价格主管部门是全市商品房价格的主管部门。
            各市、苏州工业园区、苏州高新区、吴中区、相城区价格部门是本行政区域内商品房价格的主管部门，会同建设部门根据国家和省、市的政策制定本行政区域内商品房价格管理实施细则，并报苏州市物价局、建设局备案，负责审批本行政区域内房地产开发经营单位建设的经济适用房和普通住宅商品房价格。
            第五条 商品房价格管理的原则是直接管理和间接管理相结合。为保护正当竞争，禁止垄断价格，对不同类型的商品房价格实行相应的价格管理形式。
            列入政府经济适用房建设计划、建设用地实行行政划拨、享受优惠政策的经济适用房，其价格实行政府指导价，具体的价格管理按市物价局、建设局转发省物价局、建设厅印发的《江苏省经济适用房价格管理办法实施细则》（苏价服\[2002\]450号）执行。
            普通住宅商品房实行政府指导价（定销商品房按有关规定执行）。
            高档住宅商品房和非住宅商品房实行市场调节价。
            第六条 普通住宅商品房，房地产开发经营单位按价格部门和建设部门核定的基准价格上浮5%的幅度内执行，下浮幅度不限。
            第七条 普通住宅商品房价格未经价格部门审批，建设或房产管理部门不予核发《预（销）售许可证》。
            第八条
            普通住宅商品房交付期超过预售时合同中约定的期限时，购房人有权提出退房要求，房地产开发经营单位必须按预付款加银行同等存款利息退还购房人。
            第九条
            商品房价格必须实行明码标价制度。商品房标价表（签）内容包括：房屋座落、房屋类别、结构及层次、设备、套型和建筑面积、批准价格及文号、销售价格、总层次、层次差价（率）等。具体按市物价局印发的《苏州市商品房价格明码标价暂行规定》执行。标价表（签）由价格部门统一监制。
            第十条
            商品房价格实行"一价清"制度。房地产开发经营企业在开发、建设中的各类设施、设备费用均应纳入开发成本，不得在房价外加收各种设施、设备费用。
            第十一条 商品房价格制定的原则是：以合理成本为基础，市场供求为导向，兼顾国家、企业、消费者三者利益并考虑楼层、朝向等因素，实行差别作价。
            第十二条 价格的构成。
            （一）成本构成
            1、土地征用、招标、拍卖（出让）及拆迁补偿费：指法律、法规和规章规定征用土地、招标、拍卖及拆迁的补偿、补助、安置等费用。拆迁旧建筑物回收的残值和安置中的差价收益应冲减成本，受让土地按实际支出的土地出让费用计入成本。
            2、前期工程费：指开发项目实施前期工程发生的费用，包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质的勘察、测绘、通电、通水、通路、土地平整等费用。
            3、房屋建筑安装工程费：指列入建筑安装工程施工图预算项目的主体房屋建筑安装费用，一般包括住宅土建（含桩基）工程费、水电安装工程费及附属工程费。材料价格的处理办法按省物价局、省建设厅联合发布的工程建设材料预算价格的有关规定执行。
            4、附属公共配套设施费：指列入建筑安装施工图预算项目，与主体房屋相配套的非营业性 的公共配套设施费用。建设规模、标准按政府有关规定执行。
            5、公共基础设施费：指开发项目内直接为商品房配套建设的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫等公共基础设施费用。
            6、管理费用：指开发经营单位为组织开发经营活动所必需发生的费用。一级资质开发企业按每平方米建筑面积55元计算，二级资质按45元计算，三级资质按35元计算。
            7、销售费用：指开发经营单位为销售商品房而发生的费用。按每平方米建筑面积30元计算 。
            8、财务费用：指开发经营单位为开发项目筹措建设资金所发生的银行贷款利息支出、汇总损益及手续费。利息支出的计算基数按前五项之和的30%，计算时间为：多层住宅不超过24个月，高层住宅不超过36个月。利率按国家规定执行。
            本款1-8项所列费用，必须严格按照经批准的规划设计方案实际发生的项目执行。未经省价格部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。
            （二）利润
            指商品房开发经营单位按规定计提的利润。利润的提取基数为本条第一款成本构成中的1-5项之和。
            1、普通住宅商品房的平均利润率按8%。
            2、高档住宅商品房和非住宅商品房的利润率由开发商根据市场供求自主确定。
            （三）税金
            按国家税法规定执行。
            （四）住宅差价
            楼层、朝向差价：由开发经营单位根据具体情况确定房屋层次、朝向差价，但增减差价总额的代数和应当等于零。
            （五）列入住宅商品房价格的行政事业性收费项目，按照国家、省有关规定计收。
            （六）不得计入住宅商品房价格的费用。
            1、开发小区（片）内的营业性用房和设施的建设费用，均执行"谁投资、谁所有、谁受益"的原则，不得变相通过收费形式无偿占用或平调投资者的资金。
            2、按规定不能计入成本的各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和各种违约金、滞纳金罚款等其它费用。
            第十三条 商品房价格的计算
            商品房价格＝成本＋利润＋税金±层次差价±朝向差价＋代收代缴费
            本条所称成本＝土地征用、招标、拍卖（出让）及拆迁补偿费＋前期工程费＋建设安装工程费＋附属公共设施费＋公共基础设施费＋管理费＋销售费用＋财务费用。
            第十四条
            为有效控制成本与费用，提高价格决策的科学性和透明度，商品房实行成本认证制度。各房地产开发经营企业在申报价格前，应向有资质的成本认证机构申请成本认证，确定成本的真实性和合理性。商品房的成本认证费用按有关规定标准收取。
            第十五条
            普通住宅商品房价格，各房地产开发经营企业应当在办理《预（销）售许可证》前，按本实施细则，提出书面定价申请，按照价格管理权限报送有定价权的政府价格主管部门和同级建设主管部门确定。
            第十六条 房地产开发经营企业定价申请应附以下材料：
            （一）商品房价格申请报告和商品房价格申报表。
            （二）有资质的成本认证机构出具的成本认证报告书。
            （三）商品房建设的立项、用地批文及规划、施工许可证复印件。
            （四）建筑安装工程预（决）算书及工程设计、监理、施工合同复印件。
            （五）政府价格主管部门要求的其它应当提供的材料。
            第十七条
            各级价格主管部门要加大执法监督检查力度，对商品住房开发、经营过程中的价格及收费违法行为按《中华人民共和国价格法》和有关法律、法规、规章的规定处罚。
            第十八条 涉外商品房价格除国家法律、法规另有规定外，均按本细则执行。
            第十九条 各市、苏州工业园区、苏州高新区、吴中区、相城区可结合当地实际贯彻执行，并报苏州市物价局、苏州市建设局备案。
            第二十条 本实施细则由苏州市物价局负责解释。
            第二十一条 本实施细则自发布之日起执行。原《苏州市商品房价格管理实施细则》（苏府办\[1999\]10号）同时废止。
            苏州市物价局
            苏州市建设局
            二○○三年六月二十一日