关于市区国有（集体）企业改制中土地资产处置的补充意见

为加快市区国有（集体）企业改制步伐，促进我市经济持续快速健康发展，结合市属国有(集体)企业产权制度改革和退二进三的实际，以及城市建设发展的趋势和要求，现就市区国有(集体)企业改制中土地资产的处置提出以下补充意见。
            一、城市建设规划已经明确即将进行改造，实施退二进三或政府实事工程的项目，需要改变土地利用现状的企业，在企业改制时，其土地资产不作处置，保留原国有土地使用权划拨性质，土地使用证不进行变更，待建设规划正式实施时，按现行法律、法规进行补偿。
            二、按照城市建设总体规划及市属国有企业生产力布局调整规划，今后凡要改变土地利用现状的古城区内的企业和古城区外的化工企业，进行企业改制时，国有土地使用权由政府依法收回，不进入改制后的企业。
            (一)企业改制成本的消化。因企业改制时，土地资产不进入新的企业，造成企业无法消化改制成本的，由国有资产授权经营公司向银行抵押贷款解决。市土地储备中心可根据市规划局提供的土地使用性质及可供地范围，按照土地招标拍卖测算价格向银行出具土地价值资信证明。
            (二)国有土地租赁。在退二进三规划实施前，为赋予改制后企业合法的土地使用权，企业可采用国有土地租赁方式继续使用土地。具体按以下程序办理有关手续：企业持有关部门批准企业改制的文件、原企业主管部门同意租赁土地的意见向国土管理部门申请租赁土地使用权，并同时提供改制企业原土地权属有关证明材料；由国土管理部门上报政府收回原土地使用权，政府批复后，国土管理部门将收回的土地使用权租赁给改制后的企业，并与企业签订国有土地租赁合同。
            (三)土地租金的收取。土地租赁合同签订后，企业须按期向国土管理部门缴付土地租金，土地租金标准按土地现用途价值乘以人民银行公布的贷款基准利率确定。土地租金实行收支两条线，国土管理部门收取租金后全额上缴财政，财政将60%返回给国有资产授权经营公司或其他市属企业主管部门，40%由政府视行业总体改制成本需要确定返回比例。
            (四)土地收益的分配。今后城市建设总体规划及市属国有企业生产力布局调整规划实施时，根据项目需要，由政府直接供地。按规定进入土地交易中心进行招标拍卖或挂牌交易的土地，招标拍卖收益按现行政策分配，30%上缴财政，用于城市建设的各项配套和供地所需的成本，70%缴财政后返回苏州市工业投资发展有限公司和苏州创元(集团)有限公司。
            (五)土地使用权抵押。为增强改制企业的经营活力，土地承租人即新企业可以随同房产设定土地抵押，但土地抵押的标的为零。当企业无力偿还债务，抵押权人实现抵押权时，由土地抵押权人承担承租人的权利和义务，并与政府重新签订土地租赁合同，缴纳相应的土地租金。
            三、按照城市建设总体规划及市属国有企业生产力布局调整规划，今后要改变土地利用现状，实行退二进三的古城区内的企业和古城区外的化工企业，在企业改制时，因土地面积大，土地资产进入改制企业有难度的，可保留行政划拨土地使用权。待城市建设规划实施时，企业必须无条件服从城市建设规划需要。
            四、城市建设规划不作土地利用现状调整的企业，仍可按照我市企业改制的有关规定，结合企业的实际情况进行土地资产处置。如土地需进入改制后的企业资产的，土地使用权者要按照土地使用权出让合同中的规定使用土地，不得擅自改变原土地用途或进行翻建、扩建。今后政府按照城市总体规划需要收回时，依法对土地使用权者进行补偿。土地补偿标准按照原土地资产处置时价值的剩余年限部分计算。今后土地进行公开交易时，属土地利用升级升值部分，全额归市财政使用。
            五、改制已基本完成，国有土地使用权已按有关规定办理了出让手续，且不涉及城市建设规划调整的企业，可按照出让合同批准用途和土地利用现状继续使用土地，但不得擅自改变土地利用现状。今后如果城市建设规划需要调整，由政府按照改制时土地处置价格的剩余年限部分进行补偿。今后土地进行公开交易时，属土地利用升级升值部分，全额归市财政使用。
            苏州市国土资源局
            二○○二年十一月十八日