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没有承租人的诉讼————次承租人在租赁期满后的占用责任

提供人:szhlaw  来源:  日期:2019/6/17 14:09:29   点击:

苏州疑难案例分析:缺少了承租人的次承租人实际占用责任

民事上诉状

 

上诉人:陈念陆,男,197042日生,汉族,身份证号码320919197004025471,住苏州市吴中经济开发区天灵路2004803

被上诉人:费**,男,汉族,身份证号码************,住***********

被上诉人:邵**,女,汉族,身份证号码************,住***********

上诉人不服(2019)苏0506民初2260 号民事裁定书,认为裁定以重复起诉为由驳回的分析明显错误,请二审明析,撤销一审裁定。

201088日原告与苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司(以下简称科桥公司)签订《服务用房使用合同书》及《物业管理合同书》各一份,约定原告承租文正学院生活服务区C1-28C2-28号房屋(以下简称房屋),用于开设学府饭店,合同约定期限为201089日到201188日。原告投入15万干了半年,一直亏损,20112月原告将饭店以10万价格转让给了一甘肃人。甘肃人干了2个月,也亏损,以7万的价格转给了费建华。费建华接手后改名为干锅流香经营,后其又多次改名经营其他餐饮,一直未将占用的房屋归还原告,直到该房屋被告科桥公司收回

科桥公司起诉原告,经法院一、二审,案号为(2017)苏0506民初2767号与(2017)苏05民终7845号,判决原告与科桥公司租赁期满的租赁关系继续有效,原告仍为事实租赁,原告抗辩两被告向科桥公司的交纳物业管理费,两被告与科桥公司之间实际租赁关系的观点法院未予采纳,故法院判决原告承担184422元租赁费用。

原告回过来以原告与被告之间的租赁关系起诉两被告,经一、二审(2018)苏0506民初2951号与(2018)苏05民终7394号判决根据合同相对性原则,原告与两被告之间无直接的租赁合同关系,不能以租赁合同关系向两被告主张权利,驳回原告的诉讼请求。二审没有提出新的观点,也未对原被告的权利义务关系根据现有的证据进行分析。

第二次起诉原告依据租赁合同期满次承租人侵权为由但法院立案仍然立为租赁合同纠纷,这个不是当事人的责任,最终案由应当以原告的主张来确定,而不是立案庭初始的立案分类。

一审裁定重复起诉的分析错误,除了第1点诉讼当事人相同的分析是对的,其余分析有误。

1、诉讼标的相同的分析错误。第一次起诉的标的是以租赁合同使用费,第二次起诉的合同期期满的占用费,第一次起诉是以租赁合同而产生的费用,第二次起诉是无租赁合同的违法占用费用。只是具体金额参照前案判决确定的房屋使用费物业管理费保洁费,都是被告实际占用所产生的费用的金额。具体可以见民事诉状的诉请。

2、实质上否定前诉的裁判决结果的分析错误。前诉判决如果是正确的,前诉是以租赁合同相对性进行的判决,后诉是以对租赁物非法占用的起诉,不存在否定前诉的问题。

3、按一审裁定,要么是前案发生了错误。但为什么在前案上诉时,法院怎么就没有考虑到原告可以直接主张,难道还要法院再自己主动再审才能支持原告的主张?这点也二审一并予以分析考虑。

总之,本案事实清楚,法律关系是一起非常少见的案件,可能具有一定的争议性,但不管怎么样,被上诉人占用了房屋没有向任何人支付费用,而费用却判决到了上诉人头上,上诉人向被上诉人主张却左右得不到支持,难道其中有不可告人原因?最高人民法院租赁合同司法解释第十八条的规定在本案中为什么就不能适用?这个案件虽小,但却考验利用法律的对事实的分析与理解。

试问如何保护上诉人的合法权益?


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