承租人预知重大履行障碍而自甘冒险缔，损失自行承担

    人民法院报讯  （记者  赵兴武）久久公司重金承租南京一栋大楼开酒店，但因土地性质与规划许可证不符迟延2个月开业，遂起诉要求出租人赔偿400万元损失。近日，江苏省南京市中级人民法院作出终审判决，认定承租人明知合同履行过程中存在重大障碍， 仍缔约或接受租赁物导致的损失，出租人有权少赔或不赔，维持了一审驳回索赔诉请的判决。

    经查明，久久公司看好南京中央商务区的商机，经考察后承租某大楼用于经营酒店，租期20年。租赁合同中载明：“土地性质”为科研，出租人负责消防报审报验，承租人承担50万元费用，承租方如无法取得《消防验收合格证》则另付100万元，由出租人办理。双方或委托第三方皆不能取得《消防验收合格证》的，承租人可转租或退租。久久公司豪华装修大楼后，出租人代为消防报验，被以“土地性质与规划许可证不符”退件。完善材料后继续报验，在“土地性质”未变的情况下虽被受理，但有38处要求整改，历时2个月，终于获得《消防验收合格证》。

    酒店开业后不久，久久公司便诉至法院向出租人提出索赔，理由是出租的大楼因“土地性质”不符合租赁要求，酒店迟延开业2个月，由此造成的租金、停车费、人工成本、伙食费等损失400万元。

    出租人辩称，久久公司明知消防报验难，才委托我方协助、协调，合同约定由第三方有偿为承租人办理消防报验， 但未对办理期限作出约定。第一次报验失败，被告方曾征询久久公司是否继续报验，如不继续报验则愿退回已收费用。后在“土地性质”未变之际，第二次报验合格，说明出租人并未因“土地性质”而违约。

    一审法院采信了未因“土地性质”而违约的理由，判决驳回久久公司的诉请。久久公司不服一审判决，上诉坚称出租人因“土地性质”而违约。

    南京中院审理后认为，承租人缔约时明知涉案楼宇的土地为“科研用地”，租赁合同中之所以约定承租人不能办妥消防验收则另付100万元，由出租人办理，是由于双方均预知到了消防报验的困难与复杂。之所以假设 “双方或委托第三方皆不能”，是各方对报验结果均无必成之信心；之所以明确“承租人可转租或退租”，是承租人对消防报验不利后果的预先知晓。消防报验后，虽未因“土地性质”受阻，但不能以后续结果否定前次退件的理由和结论。

    最终，南京中院维持了一审判决。

    ■法官说法■

    法院认为，承租人缔约时预知重大履行障碍的，既可不缔约，也可缔约后拒受存在履行障碍的租赁物，还可在缔约时就该履行障碍在合同条款中作出相应安排，或明确约定，或隐于合同（比如优惠的租金标准、支付方式、免除期限、水电物业价格等），或不予理会。

    本案承租人充分预见该合同的履行障碍，但未针对障碍可能导致的损失分担作出约定，说明他“自甘冒险”。对“自甘冒险”宜作限缩解释。“险”，仅指预知的或然之险，或可避免之险，而非必然发生之险；“冒”，仅指不希望发生且有意赌其不发生；“甘”，是指万一违愿生险，则甘愿承受；“自”，仅指对自己可能有险而无涉他人之险。自甘冒险的动机，是为获偿、重赏或特殊期待等非常规利益，而非为了履行法律或者道德义务。

    本案承租人预知履行障碍仍愿缔约或接受租赁物，并且不就履行障碍作出相应安排，无外乎以下心态：自信可得利益甚于障碍所致损失；虽知障碍重大但侥幸赌其不发生或能够克服；万一发生，愿赌服输。本案情形，即属于此。出租人可参照自甘冒险规则抗辩，要求减免违约赔偿责任。