物业公司向业主诉讨七年前物业费过诉讼时效被驳回

在一起物业服务合同纠纷案中，物业公司认为业主张某未能支付2009年1月至2010年10月期间的物业费，并诉至法院。近日，江苏省南通市崇川区人民法院对此案作出一审判决，推定被告张某这期间的物业费已付清，且本案已超过诉讼时效，驳回物业公司的诉讼请求。

    2006年10月，张某向南通新世界开发公司购买了一套住房，并与该公司签订了前期物业服务合同，约定由该公司选聘南通某物业公司对张某所在小区提供前期物业服务，合同对服务内容、收费价格等作了约定。

    该物业公司提供物业服务至2016年3月。张某付清了自入住后至2008年12月的物业服务费，此后又付清了2010年11月至2016年3月的物业服务费。但物业公司认为张某未支付2009年1月至2010年10月的物业费。2017年11月，物业公司将张某诉至崇川区法院，请求支付2009年1月至2010年10月拖欠的6875元物业费。

    法庭上，张某辩称，物业公司主张的费用已交纳，其诉请超过了诉讼时效。

    崇川区法院审理认为，物业公司在向张某收取物业费时，应先向张某催收欠费在先的物业费，或在开具发票时，优先清偿之前发生的费用。原告主张的物业费已超过7年，张某作为自然人，要其保留如此长时间的物业费支付凭证，超出了对常人生活习惯的要求，也加重了业主的举证责任。

    同时，因物业公司未提供其向张某催收了所主张的物业费的证据，法院推定张某的物业费已付清。物业费属于分期付款债务，一旦支付后业主与物业公司之间的债务即消灭。物业公司主张的债务独立于此后已消灭的债务，在张某履行后期债务而不履行前期债务时，应视为物业公司前期的债权受到侵害，原告在长达7年的时间，从未向被告主张要求权利，其诉讼请求已超过诉讼时效。

    综上，法院遂判决驳回物业公司的诉讼请求。一审宣判后，双方当事人在法定上诉期内均未上诉，该判决已生效。（徐振宇  古  林）  

    ■连线法官■

    诉讼时效从合同约定的付费之日起计算

    该案承办法官黄素兵介绍说，根据民事诉讼证据规则，张某本应对已付费的主张负举证责任。但根据日常生活经验，除非是有价值证券，要求将付费凭证保留多年，显然不是正常人的生活习惯。因此，本案应将举证责任分配给原告。一般情况下，物业服务人要求业主给付物业费的诉讼时效从最后一期物业服务合同履行期届满之日起计算，但这仅适用于连续拖欠的物业费债务，因为连续性债务具有整体性和关联性，各期债务因时间经过而不断产生，不是在合同签订时就已形成。

    黄素兵介绍说，诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。鉴于物业服务合同履行的连续性，且物业公司的日常工作内容之一即催交物业费，所以物业公司向小区业主主张欠缴物业费的诉讼时效起算时间应为最后一期物业服务费用的履行期限届满之日。

    就本案而言，原告主张被告拖欠的是7年前的物业费，此前此后的债务因已履行均消灭，故原告主张的债务具有独立性，故诉讼时效应从合同约定的付费之日起计算，明显本案已经超过了诉讼时效。

    黄素兵提醒，物业公司要注意主张权利的时间限制，避免超过诉讼时效。要主动收集、保存诉讼时效中断的证据材料。要自知道自身权利被侵害之日起，通过合法的途径以书面的形式向对方进行催收，并保留相关证据资料。同时在诉讼时效届满前，要积极行使诉讼权利，以保障自身的合法权益。