房产中介费不应当付的情况

房价的上涨带动二手房市场的火热，活跃其中的房产中介在二手房交易市场起着举足轻重的作用。与此同时，因房产中介急功近利、只注意提供房产信息不注意审查交易双方的身份情况、对交易房产的具体情况未加以核实、对中介合同的内容未向委托人详尽披露等原因，涉及房产中介的纠纷频发。2011年以来，福建省厦门市中级人民法院受理房地产居间合同纠纷案件达200余件。对中介行业进行规范化管理刻不容缓。

情形一：

未如实告知委托人 无法获取中介费用

2012年7月，郑某经营的中介服务部与买方张先生、卖方K公司签订房产买卖协议，约定K公司将位于厦门市槟榔西里的某商场出售给张先生,买卖双方签订协议时，由张先生向中介方支付中介费25万元；协议签订后，若一方中途悔约，须向中介方支付违约金。

不久，张先生向房产管理部门查询，得知讼争房产部分处于查封状态，张先生、K公司与中介服务部经协商，由郑某执笔在协议书上写明“鉴于该房产尚有部分房产还在查封状态，经协商解除该协议”，由K公司的代表和张先生签字确认。根据协议约定，该合同一式三份，张先生与K公司、中介服务部各持一份。之后，郑某要求解除合同，诉请法院判令K公司和张先生向其支付中介费25万元及违约金。

法院判决认为，交易房产上是否存在权利负担和权利瑕疵是影响当事人是否决定购买该房产的主要因素，中介服务部作为中介方有义务了解讼争交易房产的权利状态，并向委托人如实告知。根据合同法规定，若中介未向委托人履行如实告知义务，无论居间合同是否解除，居间人均不能要求委托人支付报酬。本案郑某确认，在三方订立讼争协议时，中介服务部对交易房产部分被查封的事实并不知情，因此，可以认定中介服务部并未履行该义务，其无权要求张先生支付中介费。

同时，本案讼争协议书一式三份，当郑某与张先生发现讼争房产尚有部分房产还在查封状态时，张先生、K公司、郑某三方协商解除协议，郑某虽未再签字，但合同一式三份，三份均写有该条款及K公司代表和张先生的签字，三方各持一份，基于诚实信用原则及前述居间人未向委托人履行如实报告的义务，不得要求支付报酬的规则的信赖，应当认定三方在协商解除协议时三方当事人的一致意思表示，不仅买卖合同解除，居间合同关系亦解除，委托人K公司及张先生均不再负有向郑某支付中介费的义务。法院遂判决驳回郑某的诉讼请求。

情形二：

合同附件约定不清 中介费用产生争议

2012年12月，Q中介公司与辜先生及卖方骆先生签订了《房产买卖协议书》，约定骆先生将坐落于厦门市思明区的一套房产卖给辜先生。合同约定，Q中介公司协助出售方处理房产漏水事宜，漏水事宜处理完毕当日，辜先生应向中介方支付中介服务费（含代办费）合计2万元。

骆先生将该房产交付给辜先生后，辜先生支付中介费5000元。之后，双方对Q中介公司是否按照合同约定协助处理诉争房产的漏水问题、漏水问题是否已经处理完毕产生争议，Q中介公司遂诉请法院判令辜先生支付中介费。

Q中介公司向法院提供照片和情况说明拟证明其已对房产的漏水问题进行处理。辜先生认为中介公司并未配合处理漏水问题，中介费不应予以支付，并向法院提交漏水示意图、照片、装修费用等证据，拟证明房屋漏水问题在交房时仍存在，其为处理漏水支付了相应的费用，且现还存在漏水问题。

该案因双方在订立合同时，对漏水问题的具体情况未予确定，双方对漏水问题是否处理完毕存在争议较大，且房屋已经过重新装修，经二审法院调解，双方当事人自愿达成辜先生向中介公司支付一半居间费用的调解协议。

情形三：

违约条款存在争议 中介佣金难以执行

2012年5月，卖方黄先生与买方林先生、中介公司三方订立房地产转让居间合同，约定：卖方自愿将坐落于厦门市湖里区的一套房产出售给买方，中介佣金由买方支付。合同还约定，因买卖双方任何一方违约致买卖合同无法履行，则违约方承担向居间人支付的佣金及代办费。若卖方于签此合同前或签此合同后再次售房，即中介费全部由卖方负责赔偿。

在实际交易中，黄先生对讼争房产存在一房二卖问题，导致林先生与黄先生之间的买卖合同无法履行。于是，中介公司诉请法院判令林先生支付中介佣金及违约金。

法院判决认为，中介公司主张因卖方黄先生违约，导致林先生与黄先生之间的买卖合同无法履行，但根据合同约定，应由违约方承担向居间人支付的佣金及代办费的情况，在一方违约的情况下就要优先适用该约定。遂判决驳回中介公司的诉讼请求。

情形四：

中介未能提供授权 中介费可不予支付

2012年4月，中介公司带张某查看位于厦门市思明区嘉禾路的一座房产。之后，中介公司、买方张某与售房人“郭某、方某”的“委托人”陶某订立房产买卖协议，约定买卖双方保证于4月29日之前签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》，还特别约定“本协议经产权人同意由陶某签订协议生效，一切法律责任全部由陶某承担”。

之后，中介公司收取了张某交付的购房定金2万元。在2012年4月29日之前，因中介公司和陶某始终未能提供有效授权凭证，张某表示不购买房产，双方未到土房局签订合同。中介公司遂诉至法院要求张某支付中介费。诉讼过程中，中介公司虽提供了产权人“方某、郭某”授权陶某代理出售房屋的公证书，但未能举证其在4月29日之前将此情况告知张某的证据。

法院判决认为，中介公司并未促成张某与房屋所有人成立房产交易合同。讼争房产产权人未在买卖合同上签字，陶某以产权人的代理人身份签字的当时并未取得产权人授权。之后，《公证书》并未追认陶某在2012年4月19日之前签订房屋买卖协议的行为，且授权期限从4月19日起，也就是说，陶某2012年4月15日签订房屋买卖协议的行为应认定为无权代理，中介公司并未促成张某与产权人成立房屋买卖合同，其要求支付中介费的请求于法无据，不予支持，遂判决驳回中介公司的诉讼请求。

■记者观察

当事人拒付中介费类型多样

本报记者 安海涛

记者在采访后总结梳理认为，目前因房地产中介活动引发的居间合同纠纷中，当事人拒付中介费的情况主要集中在合同解除、合同实际未能履行、履行存在瑕疵的情况，具有以下几个特点。

第一个方面体现在中介未仔细审查委托人的主体身份情况，包括买房人和卖房人的身份情况，其主要内容是卖房的委托人是否有权处分交易房产、代理人是否得到产权人的授权、该授权是否真实、买房人的真实身份等。

“以上事项是居间合同纠纷当中最典型的特点之一，中介未审查委托人身份，只管带顾客看房，最终房子是否可以卖，卖房的人有没有权利卖房，看房的人代表谁看房，都搞不清楚，往往白忙活了一场。”厦门中院民二庭法官尤冰宁描述。

中介提供信息不全导致纠纷产生也是一个特征。中介提供的信息必须真实可靠，当事人根据中介提供的对订立合同所需要的信息，必须真实可靠，合同才能顺利履行，当事人才会愿意支付中介费。而现实中，许多中介急功近利，只注意哪里有房子卖、有房子出租，对交易房产的具体情况未加以核实。如交易房产是否存在权利瑕疵、交易房产的现状、是否存在建筑物质量问题等均未详细了解，并未向买方详尽披露，致合同仓促订立，无法履行。

第三个特征是因合同不合理条款产生纠纷。“实践当中，许多中介向委托人提供的中介合同都是集买卖合同、居间合同于一体的三方合同，合同中的许多条款设立不合理。如中介费由违约方支付条款，该条款订立主要考虑到许多人订立买卖合同后又不愿意履行合同，因违约方违约导致买卖合同不能履行后，买卖双方均无法从已订立的合同中取得预期的收益，违约的相对方作为委托人往往不愿向中介支付中介费。”尤冰宁介绍。

由于中介往往不能向当事人详尽解释合同中的条款，造成合同不能履行或存在一方违约的情况下，谁都不愿意支付中介费。中介往往会在房产买卖合同中与双方事先约定，中介费由违约方支付。问题是，中介促成合同成立后，若买卖合同无法正常履行，且买卖双方对谁违约又存在争议的情况下，中介应当向谁收取中介费呢？

■深度解读

缺乏约束缺失诚信是纠纷频发主因

本报记者 安海涛

房地产市场交易火热但中介纠纷却频发，造成这种现象的原因是什么？记者就此问题采访了厦门中院民二庭法官尤冰宁。

“缺乏约束房产中介的法律、法规、行业自律规范是首因。”尤冰宁分析，“目前房地产中介行业中的突出问题是，没有法律、法规或行业协会的自律规定对中介的权利义务进行详细规范，致中介公司对自己的权利与义务的边界认识模糊。”

“一些中介服务意识差，急功近利，加剧了社会诚信缺失。由于缺乏法律、法规或行业协会的自律规定，一定程度上助长了中介急功近利，缺乏诚信，缺乏行业自律的风气，并导致目前房产中介的纠纷频发。”尤冰宁介绍，根据合同法第四百二十六条之规定，居间人促成合同成立，委托人应当按照约定支付报酬。在中介活动中，中介关注的主要是买卖合同是否成立，对于合同是否生效，能否履行一概不问。实践中，不少房地产中介为了促成买卖合同成立，往往不惜一切代价，甚至在卖房人是否有业主的身份或授权、房产的具体情况均未核实的情况下，即催促当事人订立合同。更甚者，中介为了促成买卖合同订立，不惜将本应由业主承担的义务揽到自己身上，订立附条件支付中介费的条款。一旦合同订立之后，中介即翻脸不认人，对合同的约定应付了事，由此引发买方的不满，并导致买方拒付中介费。

房产中介服务从本质上说也是一种消费，消费者在接受房产中介消费时，有权利对中介提供的服务进行详尽的了解，中介亦有义务对其应提供的服务的内容、收费方式、掌握的信息详尽地向消费者进行披露。否则，因中介提供的服务质量不行，将进一步加剧委托人对中介的不信任，并容易产生跑单的情况，进一步导致中介市场秩序的混乱，加剧中介纠纷发生。

■法官建言

加强立法 提高自律

坚守诚信 规范发展

厦门中院民二庭庭长刘新平在接受采访时就如何减少房产居间合同纠纷，促进房地产市场健康发展给出了建议。

一是出台房产中介的相关权利义务规范及行业自律规定，进一步规范房地产中介市场。这不仅让中介有法可依，有章可循，亦让业界对中介行业有个较为清晰的认识，认识到中介的权利义务，清楚中介费收取的构成，当事人才会心甘情愿地支付中介费。如此，将会很大程度上避免跑单、一房多卖等不正当竞争情况的出现。

二是规范房产中介行业的格式合同范本。关于中介费支付的三方条款在实际履行当中存在较大争议的突出问题，考虑到买卖合同的当事人并非法律专业人士，若合同中已明确中介应向违约方要求支付中介费，则基于诚实信用原则，中介方应当直接向违约方提起诉讼，不应向买方主张权利。买方因买卖合同未能履行已丧失预期收益并产生一定损失，其还要在此类诉讼中承担举证责任证明卖方违约，必将加重其不满情绪。该问题不解决，不仅不利于中介方以及买卖双方合法权利的维护，而且会产生社会矛盾。为了减少此类纠纷的发生，建议中介行业对上述条款进行修改，在三方条款中写清楚，中介费由买(卖)一方先行支付，若买卖合同买(卖)一方违约或双方协商解除，则已支付中介费一方有权向另一方追偿违约方应承担的中介费或根据协议应由解除一方负担的中介费，以避免此类纠纷的发生。

三是附条件支付中介费的约定所附的条件应当具体、明确，并可以执行。根据我国民法通则第六十二条规定，民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。若交易房屋存在瑕疵，中介在居间合同中承诺协助买方处理房产瑕疵问题，买方在瑕疵问题处理完毕当日支付中介费，则中介费应当在瑕疵问题处理完毕方可支付。

四是坚持诚实守信原则，提升中介服务质量。要保障市场交易安全，交易双方必须诚实守信，而中介作为提供服务一方，在提供中介服务时应当遵循自愿、平等、诚实、守信的原则，向当事人提供详尽、真实的信息，合同的条款应当尽量的详尽，并详尽告知当事人相关的法律后果，以免日后纠纷不断。例如在房地产买卖中，房产的坐落、房产周边的配套、房产是否存在瑕疵、房产权属上是否存在权利负担、房产业主身份的真实性及信用情况、业主代理人授权的合法性等涉及买卖合同能否生效能否顺利履行的问题，这些均是买方关注的焦点。买方身份的合法性、是否有履约能力及买方的信用，则主要是卖方关注的问题。而居间人是否就其所知（知道及应当知道的情况）履行如实报告的义务，对于合同是否生效，能否实际履行起到至关重要的因素。若未如实报告，合同订立后未生效或未能实际履行，当事人往往归咎于中介，拒付中介费。